Eksproprijacija zemljišta u praksi – objašnjenje bez pravnih termina

Iako se eksproprijacija sprovodi u interesu društva, za vlasnike zemljišta ovaj proces često deluje komplikovano i zbunjujuće.

U nastavku jednostavno objašnjavamo kako funkcioniše eksproprijacija u praksi, šta znači pravična naknada i kako da zaštitite svoja prava.

Šta zapravo znači eksproprijacija zemljišta

Reč eksproprijacija znači da država ima zakonsko pravo da, u određenim situacijama, oduzme privatno zemljište ili imovinu radi ostvarivanja javnog interesa. Ipak, to ne znači da država može oduzeti imovinu bez nadoknade. Naprotiv, zakon jasno propisuje da vlasnik ima pravo na pravičnu naknadu, bilo u novcu, bilo u vidu drugog zemljišta iste vrednosti.

Najčešće se eksproprijacija sprovodi zbog:

• izgradnje puteva, pruga i mostova,
• projekata vodosnabdevanja i energetske infrastrukture,
• gradnje škola, bolnica i drugih javnih objekata,
• realizacije strateških investicija.

Dakle, cilj je uvek javni interes, ali uz obavezno poštovanje prava vlasnika.

Kako se sprovodi postupak eksproprijacije

Da bi neko zemljište bilo eksproprisano, mora se proći kroz nekoliko zakonom propisanih koraka.

1. Utvrđivanje javnog interesa

Postupak počinje odlukom Vlade ili drugog nadležnog organa da je određeni projekat od javnog značaja. Tek nakon toga može se pristupiti eksproprijaciji konkretnih parcela.

2. Pokretanje postupka

Javno preduzeće ili investitor koji sprovodi projekat podnosi zahtev za eksproprijaciju opštinskom ili gradskom organu uprave gde se zemljište nalazi.

3. Obaveštavanje vlasnika

Vlasnik zemljišta dobija zvanično obaveštenje o pokretanju postupka. U njemu se navodi razlog, površina i namena zemljišta koje se oduzima. Ovo je trenutak kada vlasnik treba da reaguje i da se, po mogućnosti, obrati advokatu koji ima iskustva sa eksproprijacijom.

4. Uviđaj i procena

Službenici nadležnog organa izlaze na teren, procenjuju stanje zemljišta i prikupljaju podatke o vlasništvu. Vlasnik ima pravo da prisustvuje uviđaju i da iznese svoje primedbe.

5. Donošenje rešenja o eksproprijaciji

Kada organ utvrdi da su svi uslovi ispunjeni, donosi se rešenje kojim se zemljište prenosi u javnu svojinu. Od tog trenutka vlasnik više ne može slobodno da raspolaže parcelom, ali stiče pravo na naknadu.

Eksproprijacija zemljišta – pravična cena i naknada

Najvažnije pitanje u postupku eksproprijacije jeste: koliko će vlasnik dobiti za oduzeto zemljište? Zakon o eksproprijaciji predviđa da vlasnik mora dobiti pravičnu novčanu naknadu ili zamensko zemljište jednake vrednosti.

Visina naknade (tzv. eksproprijacija cena) zavisi od više faktora:

• tržišne vrednosti zemljišta u trenutku oduzimanja,
• lokacije i infrastrukture (blizina puta, vode, struje),
• vrste zemljišta (građevinsko, poljoprivredno, šumsko),
• mogućnosti korišćenja zemljišta u budućnosti.

Procenu vrednosti obično vrše sudsko-veštaci za građevinsko i poljoprivredno zemljište, ali i vlasnik može angažovati svog stručnjaka kako bi proverio da li je ponuđena cena realna.

Šta ako se vlasnik ne slaže sa cenom?

Ako vlasnik smatra da ponuđena cena nije pravična, nije dužan da prihvati ponudu. U tom slučaju sledi sudsko utvrđivanje naknade, gde sud na osnovu dokaza i procena veštaka određuje koliko vlasniku realno pripada.

Mnogi vlasnici tek u ovom trenutku angažuju advokate za eksproprijaciju, što je često presudno da bi ostvarili znatno bolju naknadu. Iskusan advokat može:

• osporiti nerealno nisku procenu,
• zatražiti novo veštačenje,
• zastupati vlasnika pred sudom,
• pratiti da li organi poštuju zakonske rokove i procedure.

Uloga advokata za eksproprijaciju

Eksproprijacija je administrativno-pravni postupak, ali s obzirom na to da se tiče privatne imovine i velikih vrednosti, pravna pomoć je gotovo neophodna. Advokat za eksproprijaciju pomaže da se:

• proveri da li je javni interes zakonito utvrđen,
• zaštite prava vlasnika tokom postupka,
• pregovara o naknadi,
• pripremi žalba ili tužba ako je odluka nepravična.

Angažovanje advokata ne mora značiti sukob sa državom – naprotiv, cilj je da postupak bude fer, transparentan i zakonit i da vlasnik dobije ono što mu po pravu pripada.

Najčešće zablude o eksproprijaciji zemljišta

Mnogi građani pogrešno veruju da:

• „ne mogu ništa protiv odluke države“ – što nije tačno, jer postoje pravni lekovi i žalbeni postupci,
• „moraju odmah da potpišu sporazum“ – uvek postoji vreme da se konsultuje advokat,
• „naknada je unapred određena“ – svaka parcela ima svoju vrednost koja se može dokazivati.

Zato je važno biti informisan, jer svaka odluka u ovom postupku ima dugoročne posledice.